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“银四”成色不足|兰州二手房市场均价持续下滑 土地流拍

转眼间,2020年传统旺季“银四”第三周就过去啦! 按照往年情况,“银四”会是一个楼市成交小高峰,但4月以来,兰州二手房市场均价一直处于下降趋势,许是受清明小长假和疫情恢复期的影响,“银四”首周(3.30-4.5)兰州二手房市场均价为13250元/㎡,环比前一周(4.13-4.19)二手房市场均价下降0.37%。 从兰州市场来看,3月份房地产市场出现的短暂“阳春”行情,并没有在4月份得以延续。造成4月份“阳春”行情难以为继的原因,除了有成交量在3月份节后集中释放后的自发回落外,4月份各地频繁发布的调控措施,也使得市场预期发生改变,据不完全统计,4月份单月全国调控政策发布多达60次。 土地市场 一、兰州红古三宗地共计66.65亩挂牌出让 2020年4月16日,兰州公共资源交易中心发布了红古区LHG2019-2、LHG2020-2、LHG2020-3号国有建设用地使用权出让公告。 根据公告可知,LHG2019-2号宗地位于红古区海石湾,东邻海石一校,南邻舒星宾馆,西邻海丰花园,北邻平安路。土地面积为11244.67平方米(合16.87亩),土地性质为商住用地,其中,容积率≤4.1,建筑密度≤24%,绿地率≥30%,住宅70年、商业40年,竞买保证金为3750万元,挂牌起始价为3750万元,加价幅度为1万元/宗/次。 二、兰州西固区优质地段112亩地流拍 2020年4月16日,兰州市西固区G1910号宗地因网上挂牌期竞买人无人出价流拍。该宗地位于西固区S070号规划路(元托帽沟)以东,S063号规划路以西,T014号规划路以北,总占地面积111.897亩。 G1910号宗地就是大家熟知的西固区“三角地块”,该地块较为规整,体量也不小,而且直线接壤崔家大滩,与万达茂、奥体中心等城市大配套近在咫尺。另外,G1910号宗地南临西固东路,距陈官营地铁站仅200多米。2020年西固与龙湖、绿地签约的项目也落定在这块区域,区域开发势头和未来前景都很高。 二手房最新数据解读 一、二手房市场价走势 据诸葛找房数据研究中心数据显示,截止2020年4月20日兰州二手房市场价13201元/平方米,环比上周(13208元/平方米)微跌0.052%,相对变化量7元/平方米。 相较于其他城市复工复产后在“金三银四”纷纷回暖,兰州楼市成交量上的表现则有些黯然失色,自2020年3月以来,兰州二手房市场均价楼市缓慢平稳,这一势头在进入“银四”之后却无法延续。在近期兰州下调商业地产贷款首付比例从七成降至五成调控政策公布的情况下,兰州二手房市场均价依然缓慢下跌,传统“银四”表现出降温状态。 二、二手房各城区市场价量涨齐跌 七里河位居首位 据监测,兰州各城区二手房市场价涨跌变化榜单中,9个城区仅有3个城区二手房市场价环比上涨,3个城区二手房市场价环比下降,永登、红谷、城关无任何变化。其中城关区二手房市场均价最高,最新房价为14008元/㎡,环比上周未有明显变化,市场均价缓慢平稳上升的同时伴随阻力。 从图表可以看出兰州七里河二手房市场均价涨幅最高,环比上周上涨1.20%,相对变化量为38元/平方米。涨幅居各城区涨幅之首,兰州新区二手房市场均价连续两周微涨,涨幅紧随其后,环比上周上涨0.43%,相对变换变化量为24元/平方米,区域内市场热度不减。 呈现降幅的城区中,降幅最大的城区为皋兰,连续两周环比微跌,最新二手房市场价11772元/平方米,相对变化量129元/平方米。除此之外值得注意的是作为主城区的城关本周二手房市场均价持续保持原有状态,另永登、红谷二手房市场均价没有任何变化。 三、二手房各城区挂牌房源分布 诸葛找房数据研究数据显示,兰州市二手房挂牌房源量总计20180套挂牌房源,环比上周(19504套)上涨3.46%。其中兰州城关区的挂牌房源最多,以12195套房源量延续其霸主地位,环比上周(11951套)上涨2.04%;其次是七里河3957房源,环比上周(3464套)上涨14.23%;安宁区2640套房源,环比上周(2566套)上涨2.88%,排名第三。 疫情影响下兰州二手房市场量涨价跌,基本保持基本稳步状态。虽目前各地发布政策救市,使得部分地区的以改善,但是在此种情况下投资及非本地置业客群,销量有所下跌,观望客群基数增大,提升了市场整体销售均价。 突发疫情加重阶段性压力,企业生产经营活动总体放缓,主要经济指标明显下降。3月以来随着疫情的逐步控制,复工复产有序推进,经济社会运行秩序逐渐恢复。兰州二手房市场量涨价跌,基本保持基本稳步状态。在国内外宏观经济形势影响下,投资及非本地置业客群,销量有所下跌,观望客群基数增大。 四、二手房商圈涨降房源情况 西固区逆袭而上 兰州市各商圈涨价价top16榜单中,西固玉门街以4套涨价房源位居榜首。西固福利区、七里河小西湖及城关黄河北等均以2套涨价价房源量占据榜二的位置。 价房源量TOP16榜单中城关雁滩北以10套降价房源量位居第一;城关黄河北和城关西关十字均以6套涨价房源位列第二;西固福利区、城关南关十字、西固玉门街以5套降价房源排名第三。纵观金城整体楼市,各城区降价房源量稳步增长,远远高于涨价房源量。 从各个区域来看城关区降价房源量高于涨价房源量,占据降价房源量排名前七的位置,降价房源量稳步上升,购房者可选性比较大。 五、二手房热门降价小区 数据显示,在上一周的统计中西固玉门街方兴雅苑、城关黄河北亚太嘉园、城关雁滩北中广宜景湾尚城均以4套挂牌降价房源在热门降价小区挂牌房源量排行中排名第一,市场均价为9160元/平方米、13277元/平方米、15092元/平方米。城关九州恒大绿洲和雁滩北天庆格林小镇均以3套挂牌降价房源量排列第二,市场均价为12620元/平方米,117503元/平方米,排行第二。 兰州市租金市场解读 根据诸葛找房数据研究中心数据显示,本周兰州市租金均价为28.4元/平方米,环比上周(28.4)相对变化量为0。受疫情的影响二手房租赁市场发生了周期性的变化,有低潮、有复苏、有高潮,在此期间兰州房价和楼市也跟随着涨跌起伏,因人和钱的流动聚散是推动房价和租金涨跌的根本动力,由此我们也能看到世界经济的起伏变化及其背后根源。 在资金运营双重考验之下,各地复工复产加快,从城市房价租金的变化及全球经济转型的趋势中,部分中小企业在竞争中被淘汰出局。 从兰州市各城区一二三居室的价格分布来看,位居兰州中心的城关区依旧是最受欢迎的城区之一,无论是一居室、二居室,城关区的租金均为所有城区中最高的,月租金价格分别为1674.76元/月、2397.66元/月、3127.79元/月。 未来租赁市场空间巨大,一旦聚焦细分市场,会发现租赁市场的天更加蓝,市场更大更好做。租赁要寻找新模式,二手房市场经营者需了解每块细分市场的实际需求,需要精细化管理,不断全面提升。总体来看,行业开始由粗放式规模化发展阶段转向精细化运营管理阶段,更加关注细分市场需求,寻找差异化的企业发展路径。 数据显示新的一年中在兰州租金最高的20个商圈中,七里河龚家湾占据首位,城关区占据了前六的位置,西固城排名第七。 一周行业动态 ◇ 1、国家统计局:一季度全国商品房销量同比降26.3% ,3月现回暖趋势 4月17日,国家统计局公布数据显示,-季度,房地产开发投资下降7.7%,降幅分别比1-2月份收窄10.6、6.3和8.6个百分点。全国商品房销售面积21978万平方米,下降26.3%;商品房销售额20365亿元,下降24.7%, 降幅分别比1-2月份收窄13.6和11.2个百分点。随着3月疫情好转,开发投资同比降速收窄,但仍处在历史降幅较高的水平,预计4月开发投资增速仍处于负增长。同时,房地产销量回升开始提速,一二线热点城市3月整体市场回暖的趋势已经形成,而且部分城市的实际交易量也开始恢复到去年12月相应水平。 ◇ 2、住建部:建立以网签备案数据为基础的楼市监测体系 住房和城乡建设部要求,各地要落实城市主体责任,建立以房屋网签备案数据为基础的房地产市场监测体系,为房地产市场调控提供数据支撑和决策依据;以房屋网签备案系统为基础,整合资质许可、房屋面积管理、房屋预售、交易资金监管等系统,加快建设具有自动核验、便捷查询、统计监测等功能的房屋管理基础平台;将市本级房屋网签备案系统向所辖区县扩展,全面覆盖所辖行政区域,按要求接入全国房地产市场监测系统。 ◇3、兰州商业房贷首付比例由70% 调整为50% 新增宅地需配建公租房 2020年4月13日,兰州市人民政府办公室下发《关于进一步深化城镇住房制度改革完善住房供应体系的实施意见》(以下简称“《意见》”),自印发之日起执行,有效期五年。《意见》提出,因域施策、精准调控,兰州市根据市场运行情况,调整商业地产贷款的首付款比例,由现行的70%调整为50%。实施范围为城关区、七里河区、西固区、安宁区。兰州新区、高新区、经济区、红古区、永登县、榆中县、皋兰县结合本辖区实际参照执行。 商业贷款首付比例由70%调整到50%,政策对商业地产买卖的首付比例进行了下调,这是目前全国首个在商业地产领域降低首付的城市,对于后续商办物业的买卖和去库存等有积极的作用。对于商业地产的去库存和刺激此类物业的交易给予较大的支持。近期各类商业银行的贷款额度有所增加,其贷款的动力更足。从库存结构上看,商业地产的库存压力会更大。所以此次兰州降低商业地产的首付比例,有助于投资者利用银行贷款,更容易认购相关商铺和写字楼,这对于相关房企的项目销售等有积极的作用。

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